[사기죄] 전세보증금을 돌려주지 못한 경우에도 사기죄가 성립하지 않아 불기소 처분을 받을 수 있나요?

Q1. 전세보증금을 제때 돌려주지 못하면 무조건 전세사기로 처벌되나요?

A1. 그렇지는 않습니다.

보증금을 반환하지 못했다는 결과만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닌데요.

사기죄가 되려면 임대차 계약 당시부터 보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없으면서도 이를 숨기거나 거짓말해 임차인에게 보증금을 지급하게 했는지가 중요하게 검토됩니다.

반대로 계약 당시에는 정상적인 반환 계획과 재정적 기반이 있었지만 이후 부동산 가격 하락, 대출 회수, 자금 경색 등으로 반환이 어려워진 경우라면 형사사기와 민사상 채무불이행을 구분해서 볼 필요가 있어요.

전세보증금사기불기소를 검토한다면 계약 체결 당시의 재산상태와 반환 계획을 객관적인 자료로 설명하는 것이 중요합니다.

Q2. 다른 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려준 사실이 있으면 사기죄가 되나요?

A2. 그 사실만으로 바로 사기죄가 확정되는 것은 아닙니다.

다만 이른바 돌려막기 형태가 반복됐고 신규 임차인에게 선순위 보증금이나 과도한 채무 상태를 숨겼다면 계약 당시 기망행위가 있었는지가 문제될 수 있는데요.

수사기관은 건물의 실제 가치와 담보채무, 선순위 임차보증금, 임대인이 보유한 다른 재산, 신규 보증금의 사용처 등을 함께 확인하게 됩니다.

따라서 여러 세대의 임대차가 있었다는 사실보다 신규 계약 당시 임대인이 반환 가능성을 어떻게 인식하고 있었는지가 중요하죠.

전세보증금사기불기소를 주장하려면 계약 당시 반환 능력이 있다고 판단한 근거와 자금계획, 임차인에게 실제로 고지한 내용을 구체적으로 정리해야 합니다.

Q3. 전세사기 피의자로 조사받을 때 어떤 자료가 불기소 판단에 도움이 될 수 있나요?

A3. 계약 체결 당시 사기의 고의가 없었다는 점을 보여주는 자료가 중요합니다.

부동산 시세자료, 금융기관 대출내역, 기존 임차보증금 현황, 보증금 반환 계획, 임차인과 나눈 문자나 메신저, 실제 반환을 위해 시도한 대출·매각 자료 등을 확인할 수 있는데요.

보증금을 개인적으로 빼돌린 것이 아니라 담보채무 상환이나 기존 보증금 반환 등 임대차 운영에 사용했다면 그 흐름도 객관적으로 정리할 필요가 있습니다.

또 사건 이후 실제로 보증금을 반환하거나 변제계획을 이행한 자료도 전체 사건을 판단할 때 함께 고려될 수 있어요.

전세보증금사기불기소를 목표로 대응한다면 단순히 “사업이 어려워졌다”고 설명하기보다 계약 당시부터 반환불능을 예상하고도 임차인을 속였다는 의심을 반박할 자료를 중심으로 준비하는 것이 중요합니다.